Инвестиции в недвижимость за рубежом. Инвестиции в объекты зарубежной недвижимости

Инвестиции на сумму $1 млн идеальны для начинающих инвесторов или для тех, кто не готов вкладывать в зарубежную недвижимость значительные средства. Несмотря на относительно скромный бюджет, его можно удачно вложить в небольшие объекты, генерирующие стабильный валютный доход. Вот пять наиболее интересных приобретений.

Жилье в Берлине

На $1 млн можно купить две-три квартиры в Берлине на этапе строительства. Сегодня жилье в крупнейшем городе Германии - одно из самых доступных среди известных европейских столиц. Спрос на аренду в городе стабильно превышает предложение: 70% берлинцев живут в съемном жилье, кроме того, здесь учится и работает множество людей со всего мира. Стартовая цена за небольшую квартиру-студию площадью 35-45 кв. м в столице Германии может составлять 200-250 тысяч евро, и ее всегда легко сдать и продать. Стоимость обслуживания недвижимости минимальна - немцы нетребовательны к наличию богатой инфраструктуры комплекса (бассейн, консьерж и т.д.). Соответственно, за нее не нужно платить, и для инвестора минимальные платежи управляющей компании - несомненный плюс.

В Германии рынок аренды жилья строго регулируется государством, поэтому постоянно повышать стоимость аренды не получится. Однако достоинством госрегулирования является то, что арендаторы живут в съемном жилье годами и не приносят собственнику головной боли. При сдаче жилья в Берлине можно смело рассчитывать на доход в евро в размере 3-4% годовых и прирост стоимости недвижимости на 5-7% в год.

Квартира на Кипре

Рынок недвижимости Кипра сейчас активно развивается: туда переезжают компании, состоятельные люди покупают недвижимость для получения паспорта ЕС или перевозят семьи с детьми для учебы в международных школах Пафоса и Лимассола. Кроме того, Кипр - хоть и курортное, но не особо сезонное направление, здесь практически круглый год тепло, многие прилетают сюда отдыхать даже на Новый год и часто приобретают жилье ради комфортного климата.

Сегодня в девелоперских проектах Лимассола, расположенных на первой береговой линии у моря, можно найти квартиры со всей инфраструктурой в бюджете €500 000-700 000 (площадь квартиры - 70-80 кв. м). Спрос на аренду жилья здесь очень высокий, квартиру можно сдать быстро и на несколько лет вперед. При долгосрочной аренде инвестор может получать доход в размере 5% годовых. Преимущество инвестиций в кипрскую недвижимость заключается в том, что ею можно пользоваться для собственного проживания, а потом быстро перепродать.

Коммерческая недвижимость в Европе

В Италии можно найти очень интересные и доходные коммерческие объекты, например, пиццерию стоимостью €800 000-900 000 с доходностью в валюте 7-8% годовых, в Испании - магазин или кафе в сегменте стрит-ритейла, в Германии - супермаркеты известных сетей, расположенные в небольших городах, по цене €1-1,2 млн и доходностью до 9% в год. Начинающие инвесторы, которые не готовы вкладывать больше €1-2 млн, инвестиции в подобные объекты считают наиболее комфортными. При инвестировании в коммерческую недвижимость важно, чтобы договор с арендатором был на долгий срок, а сам арендатор был известен и понятен инвестору.

Соинвестирование в девелопмент

Сегодня многие стали интересоваться проектами коллективных инвестиций в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Европе. Например, минимальный взнос в проект строительства дома престарелых в Баварии составлял €500 000. Аналогичные предложения появляются редко, к ним со стороны инвесторов высокий интерес, поскольку доходность может достигать в среднем 20-25% годовых. Сроки реализации проектов домов престарелых составляют от 1,5 до 5 лет, поэтому инвесторы должны быть готовы ждать завершения строительства, чтобы потом начать получать прибыль.

В сегменте до $1 млн соинвестирование в девелопмент коммерческой и жилой недвижимости, как правило, представляет собой коллективные инвестиции.

Квартира на Манхэттене (Нью-Йорк)

Располагая бюджетом до $1 млн, можно купить на Манхэттене небольшую квартиру-студию на этапе строительства. Нью-Йорк является эпицентром финансовой жизни США, здесь представлено много банков и финансовых компаний, большинство сотрудников корпораций арендуют квартиры, и покупка апартаментов может стать прекрасной и доходной инвестицией.

Приобретая жилье этапе строительства, покупатель получает прибыль с прироста стоимости квартиры, сдать ее в аренду или перепродать не составит труда. Благодаря низким ставкам по кредиту, инвестор может купить недвижимость в ипотеку и за счет арендных платежей погашать кредит. Следуя этому сценарию, многие жители Манхэттена и американские бизнесмены заработали миллионы долларов. Рынок аренды в США очень динамичный, цены на жилье высокие - студию можно сдать за $4000-5000 в месяц. При этом спрос всегда превышает предложение, так как Манхэттен - совсем небольшой район для того количества людей, которые хотят здесь жить.

Завышенные ожидания доходности, сложности с подтверждением легальности средств, некомпетентность - отзывы зарубежных риэлторов о российских инвесторах.

Покупка недвижимости за рубежом — непростое дело и для тех, кто приобретает ее впервые, и для уже опытных инвесторов. С какими трудностями сталкиваются покупатели из России чаще всего? Международный брокер недвижимости Tranio провел опрос 476 экспертов рынка недвижимости из 33 стран, в котором они рассказали о своем опыте работы с русскоязычными клиентами, а также о том, какие факторы чаще всего затрудняют и срывают сделки.

Источник: Tranio

Завышенные ожидания доходности

Самая частая проблема, с которой сталкиваются иностранные риэлторы при работе с русскоязычными инвесторами, - завышенные ожидания доходности. Так считают 56% респондентов (опрошенные могли выбрать до двух вариантов ответа, поэтому сумма всех результатов превышает 100%). Как показал опрос, в среднем покупатели арендной недвижимости ожидают получить доходность в 6-7% годовых.

Если в каких-то странах эта цифра близка к реальности, то, например, на надежном рынке недвижимости Германии доходность от долгосрочной аренды составляет всего 2-3% годовых. Более высокие показатели на немецком рынке возможны разве что при очень позитивном сценарии, считает Георгий Качмазов, генеральный директор Tranio: «Сегодня в Германии получить 7-8% годовых можно только при соблюдении трех условий: нужно взять кредит, продумать эффективное налоговое решение и удачно продать объект через 3-10 лет».

Доходность арендного бизнеса варьируется в зависимости от типа недвижимости, а в случае с жилой недвижимостью - от вида аренды. Например, долгосрочная аренда может приносить 2-3% годовых, краткосрочная - 4-5%.

Интересно то, что, сопоставив результаты с ответами на другой вопрос - о том, в какой ценовой категории чаще всего покупают недвижимость клиенты опрашиваемых риэлторов - можно сделать вывод: чем выше стоимость сделки, тем реже агенты отмечают проблему завышенных ожиданий.

Подбор объекта

Второй фактор, затрудняющий сделки, - поиск или выбор подходящего объекта. Он получил в два раза меньше голосов (26%), чем первый вариант.

«Найти интересные предложения сложно. Из-за обилия денег на рынке очень мало объектов по разумным ценам, их быстро скупают профессиональные игроки», - говорит Георгий Качмазов.

Особенно остро проблема стоит в Греции, где этот вариант ответа выбрали 73% респондента. Это вполне объяснимо: кризис в Греции привел к дефициту качественных предложений.

В большинстве случаев хорошие объекты быстро раскупают местные инвесторы, и они уже не доходят до зарубежных покупателей.

Подтверждение легальности средств

Еще одна распространенная проблема, которую отметила четверть респондентов, - подтверждение легальности средств при открытии счета в зарубежном банке (комплаенс). От инвестора могут потребовать предоставить и налоговые декларации, и документы, подтверждающие получение наследства, дивидендов, продажу имущества или арендного дохода.

«Клиентам нужно обращать внимание на требования банка к предоставляемым документам: к примеру, в одном банке достаточно простого перевода, а в другом требуют, чтобы он был нотариально заверен или выполнен местным сертифицированным переводчиком», - комментирует Екатерина Шабалина, юрист Tranio.

Покупатели с большим бюджетом сталкиваются с проблемой комплаенса чаще, чем клиенты, планирующие купить недорогой объект.

Чаще остальных на трудности при проверке легальности средств жалуются риэлторы из Латвии, Австрии, США, Испании и Чехии. «В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств. В Латвии ситуация особенно усложнилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании «русских денег». В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки», - объясняет Георгий Качмазов.

Вероятно, по этой же причине многим русскоязычным клиентам оказывается сложно получить кредит - эту проблему назвали 22% опрошенных риэлторов.

Затягивание сделки и некомпетентность

Пятая часть респондентов отметила нерасторопность русскоговорящих покупателей как главный фактор, из-за которого срываются сделки. Как показывает анализ результатов опроса, особенно это свойственно клиентам с бюджетом выше среднего (от нескольких миллионов евро). Однако таких покупателей реже, чем остальных, риэлторы характеризуют как некомпетентных в вопросе инвестиций (15% респондентов).

Особенно остро проблема некомпетентности покупателей в вопросах инвестиций стоит в Турции, Португалии и Таиланде.

Всего 9% иностранных риелторов отметили неготовность русскоязычных инвесторов следовать устоявшимся процедурам ведения сделки - эта проблема оказалась более характерна для покупателей с большим бюджетом.

Языковой барьер и сложности при структурировании сделки редко препятствуют ее успешному заключению - эти варианты получили всего по 4% голосов. Как считает Георгий Качмазов, русскоязычные инвесторы стали более искушенными и разумными: «Они зачастую говорят на английском сами или имеют англоговорящих сотрудников, поэтому для них не составляет труда общаться с иностранными агентами».

Отдельные государства в Европе предлагают оформить второе гражданство или вид на жительство за инвестиции в покупку жилой или коммерческой недвижимости. Кроме очевидных выгод от получения статуса в Европе, такая покупка сулит экономическую выгоду. Какую именно – разбираемся в сегодняшнем обзоре.

Легко ли получить гражданство за недвижимость в Европе?

Многих состоятельных людей вводит в заблуждение разнообразие и бессистемность информации в интернете о возможности оформить гражданство или ВНЖ в Европе. Они ошибочно делают вывод, что можно претендовать на эти статусы, купив дорогостоящее жилье в Германии, Франции, Нидерландах или скандинавских странах, где максимально высокий уровень жизни.

На самом деле, если только вы не занимаетесь целенаправленно инвестициями в недвижимость в разных странах Европы с целью получения дохода, а хотите пользоваться приобретенным объектом, то вас ждет разочарование. Приобрести жилье в Берлине или Париже, Амстердаме или Риме – весьма заманчиво. Однако проживать в купленной квартире или доме вы сможете ограниченное время – пока действует виза.

В остальном вам придется вверить заботы об объекте, в том числе хлопоты по сдаче его в аренду, вторым лицам. А контролировать их действия, по сути, вы будете лишь дистанционно. Довольно бессмысленная покупка, не правда ли?

Все это время жилье станет для вас, скорее, обузой. Кроме того, в Евросоюзе достаточно сложно получить статус гражданам России, Украины, Беларуси, Казахстана. Однако избежать этой проблемы можно.

Критерии выбора страны для покупки недвижимости

Если вы планируете проживать в Европе или пользоваться жильем значительное количество времени в году, мы рекомендуем выбирать страну для покупки исходя из наличия в ней специальной государственной программы. Сейчас такие программы, например, действуют на , в , и .

Вы сможете принять в одной из них участие как официальный инвестор: покупаете недвижимость на требуемую сумму и взамен в короткие сроки и без очереди получаете нужный вам статус: гражданин страны или обладатель вида на жительство.

Таким образом, выбирая недвижимость в Европе для проживания, нужно учитывать два основных критерия:

• инвестиционная привлекательность недвижимости
• возможность оформления в стране вида на жительство или гражданства

Именно официальный статус () даст вам право полноценно пользоваться покупкой – проживать в ней сколько угодно или не проживать вовсе. В любом случае вы всегда сможете непосредственно контролировать процесс управления объектом.

Никаких ограничений для инвесторов из России, Украины, Беларуси, Казахстана для участия в этих программах нет. Более того, именно среди жителей этих стран данные предложения наиболее популярны. Конкуренцию по количеству заявок составляют только китайцы.

• Покупка недвижимости в стране, имеющей инвестиционную государственную программу, дает право всей вашей семье получить ВНЖ или гражданство в одной из стран Евросоюза
• Вы получаете « » на случай экономических, политических потрясений на родине

Недвижимость и гражданство Кипра

Можно получить за инвестиции в жилую или коммерческую недвижимость. Вы можете инвестировать минимум 2 млн. евро в покупку жилой недвижимости. Через 3 года вы можете продать ее, оставив в пожизненное пользование лишь объект/объекты стоимостью от 500 тыс. евро (обязательное условие*).

Либо инвестируете минимум 2 млн. евро в покупку коммерческой недвижимости и дополнительно 500 тыс. евро в покупку жилья. Так же, как и в предыдущем варианте, через 3 года можете вернуть инвестиции, продав объекты, но жилье стоимостью минимум 500 тыс. евро навсегда должно оставаться в вашей собственности.

* Не обязательно всю жизнь владеть одним и тем же объектом. Его можно продать, купив взамен равноценный. Главное, чтобы общая стоимость жилья, которым вы владеете пожизненно, составляла не менее 500 тыс. евро.

Преимущества владения паспортом Кипра

• Возможность путешествовать по 158 странам без виз
• Выгодная оптимизация налогов
• Вместе с инвестором получить паспорта могут его супруга, дети до 28 лет и родители
• Срок оформления – 6-7 месяцев

Что можно купить?

На Кипре за требуемую минимальную сумму предлагают:

• виллы в Лимассоле на 4-8 комнат площадью от 320 до 680 кв. м с собственным бассейном, полностью выстроенной инфраструктурой элитного комплекса, участком на 300-500 кв. м прямо на берегу моря (стоимость «квадрата» – 4200-6200 евро)
• квартиры в престижном комплексе Лимассола на 4 комнаты площадью 250-450 кв. м, с эксклюзивной мебелью, рядом с морем (стоимость «квадрата» – 6500-7200 евро)
• виллы в Пафосе на 4-8 комнат площадью 400-800 кв. м с бассейном, с участком на 2000-2500 кв. м, собственным выходом на пляж и причалом для яхты (стоимость «квадрата» – 3700-4500 евро)

Недвижимость и гражданство Мальты

По условиям государственной программы Мальты, гражданство могут получить лица, которые инвестируют в недвижимость минимум 350 тыс. евро. Однако это не единственное условие. Кроме покупки , нужно также совершить безвозвратный благотворительный взнос в Национальный фонд развития (650 тыс. евро) и купить мальтийские ценные бумаги (150 тыс. евро). Таким образом, общая сумма затрат начинается от 1,15 млн. евро.

Инвестор может купить только один объект (есть исключения, о которых мы скажем ниже). После получения паспорта обязательно владеть недвижимостью 5 лет, после чего объект можно продать. Все это время нельзя сдавать жилье и получать доход от владения.

Впрочем, есть возможность снизить затраты. Как вариант, предлагается не покупать, а арендовать недвижимость на 5 лет. Стоимость аренды должна составлять минимум 16 тыс. евро в год. То есть сумму затрат можно снизить до 800 тыс. евро, но при этом вы остаетесь без собственной недвижимости в Европе.

Преимущества владения паспортом Мальты

• Относительно небольшая сумма (от 350 тыс. евро) обязательных инвестиций в недвижимость
• Возможность путешествовать более чем по 160 странам без виз
• Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории любой страны ЕС
• Выгодная оптимизация налогов
• Получить паспорта вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет и родители
• Срок оформления – 12-14 месяцев

Что можно купить?

За сумму от 350 тыс. евро вы сможете приобрести квартиру, пентхаус, небольшой городской дом. Состоятельным людям, которые рассчитывают на элитную недвижимость, стоит присмотреться к объектам стоимостью 1,4-1,6 млн. евро. За эту цену в стране предлагают множество вариантов на любой вкус – от уединенных бунгало с выходом на пляж до современных квартир с модной отделкой.

Мальтийские власти предлагают инвесторам наиболее выгодный вариант: покупать жилье в специальных курортных районах – Special Designated Areas. Здесь расположены комфортабельные жилые комплексы VIP-уровня. И покупка в SDA имеет множество преимуществ по сравнению со стандартными условиями.

• Разрешение на приобретение жилья получать не нужно, что значительно экономит время и деньги
• Объекты можно использовать как для личного проживания, так и для сдачи в аренду с целью получения дохода. Никаких ограничений нет
• Можно купить сразу несколько объектов, например, 3 квартиры стоимостью по 120 тыс. евро каждая
• Требование по минимальной сумме покупки в 350 тыс. евро сохраняется, однако благодаря возможности приобрести несколько объектов, можно инвестировать эти деньги более выгодно

Недвижимость и вид на жительство Испании

Для получения «золотого» (инвесторского) понадобятся инвестиции в размере от 500 тыс. евро в покупку жилой недвижимости. Никаких требований по дополнительным затратам нет. Простота программы привлекает множество состоятельных людей со всего мира, особенно китайцев, россиян, бразильцев.

Преимущества владения ВНЖ Испании

• Возможность путешествовать по странам Шенгена без виз
• Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Испании
• Срок оформления – 2-3 месяца

Что можно купить?

Если сравнивать с Москвой, то 500-600 тыс. евро – это стоимость 1-2 комнатной квартиры площадью 50-100 кв. м. в районе Красной Пресни, Патриарших, Таганки, Якиманки.

А что за эту же сумму предлагают в Испании?

• Виллу в элитном комплексе на Коста-Бланка с 4 комнатами площадью 240-260 кв. м и участком на 700-800 кв. м у самого моря (стоимость «квадрата» – 2300-2900 евро)
• Квартиру в Барселоне с 4 комнатами на 110-120 «квадратов» в здании со своей территорией, недалеко от пляжа (стоимость «квадрата» – 4800-4900 евро)
• Коттедж в 2 этажа на Гран-Канариа с 5-6 комнатами площадью 340-360 кв. м недалеко от океана (стоимость «квадрата» – 1600-1800 евро)

По различным оценкам, Барселона и Мадрид сейчас самые привлекательные города Европы для покупки недвижимости. Сейчас мадридский «квадрат» стоит в среднем 3 тыс. евро, а в Барселоне 3,5 тыс. евро.

Недвижимость и вид на жительство Португалии

Программа по оформлению предполагает довольно гибкие условия. Можно купить как новый объект в Лиссабоне, так и старинную недвижимость под восстановление. Впрочем, программа вообще не ограничивает вас в выборе города – можете приобрести жилье в любом регионе и получить за это вид на жительство.

Главное, чтобы стоимость была выше 500 тыс. евро для любого объекта на первичном или вторичном рынке в курортных зонах и столице. Как вариант можно купить объект под реконструкцию (если он расположен в историческом районе), тогда минимальная сумма инвестиций будет составлять 350 тыс. евро.

Преимущества владения ВНЖ Португалии

• Простые и понятные условия программы
• Возможность снизить минимальную сумму инвестиций на 150 тыс. евро
• Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Португалии
• Налоговые льготы в первые 10 лет проживания
• Получить карты ВНЖ вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет
• Срок оформления – 2-6 месяцев

Что можно купить?

Среди перспективных рынков недвижимости называют лиссабонский. Сейчас в среднем «квадрат» здесь стоит 1,6-1,8 тыс. евро.

На минимальную сумму 500 тыс. евро в Португалии предлагают такие варианты.

• Вилла в Албуфейре, Лагоа, Лоле площадью 230-280 кв. м с 4-5 комнатами и участком до 1000 кв. м, с собственным бассейном, видом на море и полной обстановкой мебелью (стоимость «квадрата» – 2400-2800 евро)

  Недвижимость и вид на жительство Греции

  Минимальная сумма инвестиций в недвижимость для оформления данного статуса – 250 тыс. евро. Следует учесть, эта сумма дает вам право включить в заявку только супругу и детей. Если же вы захотите, чтобы вместе с вами получили родители, внуки, придется удвоить инвестиции – минимум 500 тыс.

  Дополнительных расходов инвестор не несет, однако следует знать, что налог на покупку недвижимости на «вторичке» в Греции облагается налогом в 3%, а на «первичке» – 24%.

  Преимущества владения ВНЖ Греции

  • Простые и понятные условия программы
  • Самые доступные в Европе затраты на покупку недвижимости с оформлением статуса
  • Путешествия по странам Шенгена без виз
  • Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Греции

    Почему стоит покупать жилье в Европе?

    • Покупка дает право всей вашей семье получить ВНЖ или гражданство в одной из стран Евросоюза
    • Вы получаете «запасной аэродром» на случай экономических, политических потрясений на родине
    • Недвижимость в Европе значительно дешевле московской, а значит, что за те же деньги вы получаете гораздо больше
    • Вы выгодно инвестируете средства, так как европейская недвижимость практически не падает в цене
    • Можете сдавать апартаменты или виллу в аренду и получать официальный доход в Евросоюзе
    • Покупайте дом на всемирно известном курорте и приезжайте на отдых в любое удобное время

Собираясь вкладывать деньги в какой-либо проект, любой здравомыслящий человек, прежде всего, наведет всевозможные справки, постарается узнать и снизить до минимума все риски, проконсультируется с экспертами, и только потом приступит к выполнению плана инвестиций. И это вполне разумный подход, ведь вы рискуете своими деньгами, и никому не хочется их терять впустую.

Выгода без риска

Если рассматривать традиционные и наиболее популярные способы вложения капитала, то можно отметить следующие риски:

• Депозиты. Банкротство банка, если он не надежен, отзыв лицензии у банка, что тоже неизбежно приведет к потере хотя бы части депозита и скачок курса валют, если у вас рублевый депозит.
• Валютные депозиты. Что ж, инвестиции в иностранную валюту вполне оправданы, особенно в России. При этом варианте вы будете застрахованы от колебания курса, но по-прежнему отзыв лицензии у банка или его банкротство остаются в списке ваших возможных рисков.
• Акции. Банкротство или разорение предприятия.
• Недвижимость. Если брать вариант с коммерческой недвижимости, то кризис вполне может оказаться губительным для таких вложений. Кризис неизбежно ведет к сокращению платежеспособных арендаторов коммерческой недвижимости.
• Жилая недвижимость. Тут вряд ли кризис как-то повлияет на спрос. Разорительными могут оказаться недобросовестные арендаторы, пожар, стихийное бедствие или еще какой-то форс-мажор. Ну, или ваше нежелание платить налог на доходы.
• Недвижимость за рубежом. Инвестиции в зарубежную недвижимость признаны одними из самых безопасных, особенно, если вы заранее позаботитесь о том, что бы ваши интересы представляли надежные специалисты.

Что ж, определившись с самым безопасным способом вложения капитала, нужно решить, где же именно покупать недвижимость.

Выбор недвижимости за границей

Если вы не планируете тратить большие деньги на покупку недвижимости и платить высокие налоги, то европейские страны явно вам не подойдут. Эксперты советуют обращать внимание на азиатские страны, особенно, на Таиланд, который стал настоящей курортной страной для туристов со всего мира. Это даст вам постоянный приток арендаторов на вашу недвижимость. А уж, какую купить – тут все зависит от вашего желания. Рынок недвижимости Таиланда пестрит предложениями на любой вкус и кошелек, достаточно открыть практически любой сайт недвижимости за рубежом, и убедиться в этом. Но, чтобы подобрать оптимальный вариант, и быстро справится с оформлением всех необходимых документов, вам, несомненно, потребуется помощь специалистов, хорошо знающих местные реалии.

Мы поможем

Наша компания «ТайИнвест» работает на рынке строительства и недвижимости Таиланда уже долгое время. Наши специалисты будут рады оказать вам юридическую и консультационную помощь, подобрать оптимальный вариант недвижимости, отвечающий не только вашим финансовым возможностям. Но и вашим личным пожеланиям. Мы знаем местные законы и обычаи, и поможем вам быстро оформить нужные документы.

Звоните нам, если вы выбрали Таиланд, как вариант для вложения своих капиталов, если вы твердо решили, что это выгодные инвестиции: недвижимость и компания «ТайИнвест» всегда окажет вам профессиональную помощь.

Добро пожаловать в Таиланд, страну ваших возможностей!

Во время неопределенности на финансовых рынках всё больше внимания инвесторов, а в последствие и средств массовой информации, уделяется вложению средств в реальный сектор экономики. В диапазоне нескольких десятилетий такие инвестиции не позволят в моменте разбогатеть, но в кризис задачу сохранения средств они решают идеально.

Кроме того, не стоит забывать, что во многих странах инвестиции в том числе зарубежную недвижимость являются популярным и надежным средством сбережения средств на старость, прогнозируемым и прозрачным инструментом, доступным каждому. В России (см. ) и в Украине граждане последние пятнадцать лет сильно разогнали цены не только на внутренние объекты, но и на жилую недвижимость соседей. А в 2014 и 2015 годах лишь подчеркнула необходимость широкой и выхода на зарубежные рынки как финансового плана, так и материального.

• Как инвестировать в недвижимость за рубежом;
• Привлекательные направления для вложений:
  • Прибалтика;
  • Восточная и центральная Европа;
• Заключение.

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора , в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Конечно же, простым и доступным способом для покупки каких-либо объектов реального сектора, будь то коммерческая или жилая недвижимость, выступает фондовый рынок. При наличии счёта у зарубежного брокера (см. ), а также отложив в течение года совсем небольшой объём средств из бюджета семьи, можно приобрести фонды REIT, владеющие объектами по всему миру. Вместе с тем, инвестированные таким образом в зарубежную недвижимость средства будут всё также храниться в депозитарии (клиринге) брокера, плюс финансовый мониторинг и налоговая неизбежно будут отслеживать полученные выгоды. Впрочем, забывать факт наслаждения от обладания физической вещью, которую можно пощупать и в которой даже можно пожить перед покупкой, не стоит.

К основным плюсам инвестиций в зарубежную недвижимость я отношу следующие:

• Надежность;
• Диверсификация;
• Валютная позиция с защитой от локальной инфляции;
• Возможность построения модели владения и использования недвижимости, не известной отечественным надзорным органам;
• Возможность построения надежных схем на случай наследования, раздела имущества в бракоразводном процессе и так далее.

Кроме того, необходимо выделить менее очевидные плюсы, которые становятся актуальными при крупных суммах вложений (от 100-250 тыс. у.е.) и ряде дополнительных действий инвестора:

• Экономия во время пребывания в иностранном государстве;
• Возможность получения долгосрочных виз и вида на жительство;
• Возможность получения в перспективе двойного гражданства и, как следствие, упрощенный процесс путешествий по всему миру.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Несмотря на положительный опыт многих инвесторов, ни в коем случае нельзя упускать из виду и подводные камни, которые лежат на пути приобретения иностранного объекта. Во-первых, необходимо самостоятельно приехать и осмотреть приобретаемую недвижимость. Это правило и закон. Даже если есть возможность передоверить процесс родственнику или профессионалу, даже если приезд выйдет в копеечку. Более того, навещать свою собственность придется более или менее регулярно в течение всего срока владения ей и, конечно же, во время продажи.

Во-вторых, стоит разобраться в системе налогообложения страны, где приобретается объект. Юристы, риэлторы и просто знакомые должны собственными примерами подтвердить расчеты трат, налогов, пошлин и сборов на всех этапах заключения сделки и содержания объекта. Цифры и факты.

В-третьих, необходимо дотошно и самостоятельно производить все расчеты. Рентабельность объекта, а значит выгода и обоснованность приобретения, должна учитывать нестабильность платы арендатором (время простоя) и все издержки владельца. Для дистанционной сдачи в наем потребуются посредники в виде управляющей компании или риэлтора, которым также будет отходить часть доходов. Прогнозируемый маркетинговый доход в абсолютных величинах и в процентах никогда не будет совпадать с реальными цифрами. А решение о вложении средств должно быть основано именно на реальности.

В-четвертых, забудьте об идее «гарантированной доходности», даже если соответствующий пункт есть в договоре с управляющей компанией или застройщиком (см. ).

В-пятых, помните о риске неликвида. Вкладывать в далекие объекты не стоит последние и «предпоследние» деньги. Нельзя первые объекты без опыта приобретать в ипотеку, даже если кредитная ставка ниже 3% годовых. Продать квартиру или дом быстро и дорого не получится, как бы это не хотелось.

В-шестых, к сожалению, все прелести покупки может испортить сильно завышенная цена. Выходцы из бывшего СССР долгое время сорили деньгами по всему миру, став не просто желанными покупателями, но и примером расточительства и богатства. Излишнего финансового достатка, с которым можно легко расстаться. Поэтому всегда остается риск купить хороший объект по плохой цене просто из-за существующих стереотипов.

Таким образом, с прикладной точки зрения риски банальные и очевидные. Нужно знать и разбираться, во что вкладываешь средства, и нужно представлять конечную выгоду от вложения. Гнаться за гарантиями и высоким доходом плохо при любом раскладе не зависимо от рынка. Однако есть в инвестициях в недвижимость и ряд тонкостей, о которых не пишут на продающих сайтах и не рассказывают риэлторы. И дело касается не только форс-мажоров.

Существует риск утраты доступа к объекту собственности. Смена политического режима или война представляются не частыми, но случающимися происшествиями в современном мире прямо у наших границ. Бывают политические разногласия, санкции и контр санкции. Личная навязываемая неприязнь в обществе, а также банальная реакция бизнеса на происходящее: ограничение транспортной доступности, авиасообщения в частности, невозможность дистанционного обслуживания и прочее.

Наиболее значимым риском является приобретение никому не нужного объекта в никому не нужном месте, от которого выгоду приобретает исключительно риэлтор в виде процента со сделки. Не та страна, не тот район или город, а также не те ожидания (парковки, кампусы, гаражи). Время расставляет по местам события, модные тенденции и . Некоторая недвижимость в цене всегда, многие поколения. Но множество объектов не предназначены для инвестиций. Вот на них и зарабатывают смышленые риэлторы и гарантированно теряют доверчивые инвесторы.

Привлекательные направления для вложений

Если имеется свободная наличность и план по вывозу/переводу средств через границу, который устраивает и учитывает особенности таможенного контроля, если имеется валютный банковский счет в стране, где планируется сделка и получение дохода в будущем, то можно задумываться непосредственно о сделке. Но что делать, если есть только планы и пара хаотичных мыслей на этот счет?

Для начала, можно прицениться на общедоступных ресурсах и каталогах:

• prian.ru;
• tranio.ru.

Также в рунете существует множество сайтов со схожей тематикой, альтернативными объектами и так дальше. Для первичного анализа подойдет любой из них, но я предпочитаю наиболее популярные. Чем больше выборка, тем ярче прослеживаются тенденции и особенности ценообразования.

Почему не стоит целиком и полностью доверять подобным сайтам ?! Конечно же, из-за больших наценок, ведь от покупателя до продавца вырастает несколько новых посредников. Кроме того, на сайтах в доменной зоне ru никогда не будет настоящих локальных объектов, в которых живут местные, с ценами для местных и средними характеристиками. Отнимите от увиденных цен 10-20%, а также сдвиньте среднюю цену в более низкий диапазон. Это приблизит к осознанию реального положения вещей. И даст возможность почитать о конкретных странах, куда можно продолжить поступательное движение.

Потом можно поискать сайты в доменной зоне конкретной страны. Через общение с риэлторами по электронной почте можно выйти на ассоциации агентств, гильдии посредников, что существенно расширит восприятие рынка. Не так трудно в паре писем выторговать локальный городской сайт, где можно посмотреть на сделки граждан между собой вроде отечественного avito.ru. На мой взгляд, среди реальных адекватных предложений на зарубежных рынках можно выделить два крупных направления для размышления.

Инвестиции в недвижимость Прибалтики

Эстонию брать в расчет не стоит, она шагнула несколько в сторону от своих соседей, да и местные жители предпочитают обособленное собственное жильё. А вот к Литве и Латвии присмотреться однозначно стоит. Разумного инвестора интересовать должны ликвидные объекты в черте крупных городов вне туристических зон и объектов культурного наследия. Таким образом, список будет состоять из Вильнюса, Каунаса, Риги.

Коротко об общих плюсах. Надежность Европейского союза по цене российской провинции. Доступно. Зона евро, простота открытия и ведения банковского счета на русском языке. При вложениях более 250 тысяч евро полагается вид на жительство и безвизовый въезд в Шенгенскую зону на 5 лет.

Примерами агентств, которые работают на местах и рады сотрудничеству с российским средним классом, служат volmis.lt – в Литве, latio.lv – в Латвии. Однако подобных риэлтерских контор здесь десятки, а учитывая строгость законодательства и низкую вероятность мошенничества воспользоваться можно услугами каждой.

На что может рассчитывать начинающий инвестор. В столицах Литвы и Латвии средняя стоимость квартиры в качественном доме в хорошем районе, где живут местные, будет исходить из 600-800 евро за квадратный метр. Вторичка. Актуально для одно- и двухкомнатных квартир. Трехкомнатные, как и везде, будут выходить в целом дешевле за счет более низкой стоимости квадратного метра.

В Прибалтике отсутствует языковой барьер, да и налоги будут понятными русскому человеку. 15% на доход со сдачи или прироста стоимости объекта (платится при продаже). Расходы на покупку и сопровождение сделки вместе с записями в Земельную книгу будут в пределах 3-4% от стоимости объекта максимально. Таким образом, за 30 000-40 000 евро вместе с расходами на приезд и оформление сделки можно приобрести ликвидную однокомнатную квартиру. Рассчитывать на арендную доходность можно выше 7% годовых в евро.

Почему же я поставил Прибалтику именно на первое место в приоритетах? На это две основные причины. Для начала, это общие условия инвестиций. Отсутствие языкового барьера и финансового в плане банковского обслуживания. Здесь можно не только приобрести недвижимость, но и создать подушку безопасности в европейском банке со страховкой депозитов 100 тысяч евро и удаленным качественным обслуживанием. Значимо и важно.

Ну, и заключительный огромный плюс. Наряду с высокой арендной доходностью (а выше 5% в год это ОЧЕНЬ высоко для резервной мировой валюты) в Прибалтике мы покупаем долгосрочную премию к стоимости объекта. Это тот случай, когда в диапазоне 10-15 лет цены на жилье могут не просто превысить инфляцию, но и значительно её обогнать. После Мирового кризиса 2008 года цены на жилье в Литве и Латвии не восстановились до конца, оставив путь как к историческим максимумам, так и к свободному росту на 50% без особого сопротивления.

Инвестиции в недвижимость в центральной и восточной Европе

У вершины перечня моих приоритетов также расположились Чехия и Польша. Наряду с плюсами, которые присущи Прибалтийским государствам, здесь мы наблюдаем еще более высокий уровень жизни и трат населения. Прага и Варшава выступают не просто столицами государств, но одновременно и логистическими центрами на торговых путях, культурными зонами для обучения иммигрантов и элиты соседних государств. Ежегодно из Белоруссии, Украины в Варшаву на учебу и магистраторское повышение квалификации отправляются тысячи молодых людей, а количество выезжающих на заработки трудно поддается подсчетам.

Аналогичная ситуация и в Праге, куда приезжают многие россияне получить доступное высшее образование, европейский диплом и выучить родственный славянский язык. Плюс близость развитых Германии и Австрии, где можно продолжить в будущем карьерный путь. Местоположение замечательное, население растет и приезжих, не способных в короткие сроки купить жилье и коммерческую недвижимость, только прибавляется.

Вместе с тем, в центральной Европе в отличие от Прибалтики я вижу ценообразующий риск. Он перевешивает даже культурное отдаление. Соседство с развитыми странами и выгодное географическое положение делает Прагу, да и отчасти Варшаву, знакомой местностью для немцев и французов, голландцев и англичан. Купленные ими квартиры в основном простаивают, не создавая угрозы арендному бизнесу. Но своим спросом они разгоняют предложение, в связи с чем премии к росту стоимости ждать тут не приходится.

Квартира в Чехии или Польше принесет больше 5-6% годовых владельцу на аренде, но в будущем продажей получится покрыть только набежавшую инфляцию.

А теперь несколько предостережений. Необходимо избегать модных советов и рекомендаций, рекламы как таковой. В любом виде. Тот случай, когда посредники всегда работают против клиентов.

Берлин, Германия . Цены на жилье растут двузначными цифрами уже три года. Арендное жилье в Германии ценится высоко, около половины взрослого населения не имеют собственного жилья. Управляющие компании крайне компетентны. Простои минимальные. Почему бы и нет?

Бесконечного роста на жилье не будет. Берлин интегрируется как столица к бывшей ФРГ, находясь на восточных землях. Рост начался за счет сравнительно низкой базы по сравнению с Франкфуртом-на-Майне и Мюнхеном, за счет притока молодежи на восток. Уже 2016 год вряд ли поддержит те же темпы роста, а значит через 2-3 года спад покажет наличие неликвида, а также слабые места новой застройки.

Кроме того, при всех плюсах в Германии одни из самых высоких комиссионных и прочих расходов при оформлении сделки, около 8-9% стоимости объекта придется отдать при заключении договора. Прилично, да и на визит к немцам вместе с проживанием придется потратиться. Коммунальные платежи, которые занимают значимое место в расходах местных жителей, оплачивает арендатор. Но капитальный ремонт дома ложится на собственника. А значит, выигрывая в цене объекта, неграмотный инвестор неизбежно столкнется через пару лет с необходимостью потратить до 25% от стоимости жилья на капитальный ремонт или значительно снизить арендные платежи жителям, уменьшим рентабельность капитала.

Дубай, ОАЭ . Политические риски, наличие военных конфликтов вокруг эмиратов, назревание противостояния Ирана и Саудовской Аравии. Исламская страна с экономическими свободами и политической деспотией. В 2000-ых можно было спекулировать, можно было наслаждаться ростом цен наряду с голливудскими звездами, которые скупали квартиры в элитных комплексах. Прошло 10 лет. Эти квартиры теми звездами давно проданы. В 2020 году ожидается EXPO, а кто знает, какие драйверы будут потом. Да и на автобусе за ночь из России до Дубай не добраться, что в отдаленной перспективе снизит интерес со стороны приезжих к обладанию личной собственность (арендованной на 99 лет) на территории государства.

Арабским минусом выступает также нарастающая конкуренция Катара, который позиционирует Доху как молодой эмират, в котором стоит ожидать той же свободы, что и в Дубай. Кувейт в своей столице в том же регионе планирует заложить высочайшее здание мира и привлечь поток туристов. Привлечь, отвлекая его от ОАЭ. Эр-Риад вместе с саудитами готовится инвестировать в курорты Красного моря десятки миллиардов долларов, а такие капитальные вложения перебьют потенциал Дубай многократно. Стоит задуматься, на каком тренде мы входим в рискованный капитал в неспокойном регионе.

Тайланд и Вьетнам. Отличные страны, от которых без ума практически все приезжие (см. ). Однако предложения здесь переполнены «гарантированной» доходностью, время простоя недвижимости велико. Мне не совсем понятно конечное ценообразование, ведь незастроенной земли во всех популярных районах очень много. И, соответственно, непонятен интерес русских к покупке недвижимости, которая не дает ни визовых привилегий, находится отнюдь не близко, а после девальвации рубля стоит совсем не дешево. Вариант для души и кармы, не для инвестиций.

Испания, Хорватия, Черногория, Кипр . Курортных стран в принципе стоит избегать при долгосрочном планировании инвестиций. Много неликвида. Основные покупатели и арендаторы в будущем – туристы. Без местного спроса всегда труднее обеспечивать достойную рентабельность, но инвесторы совершают из раза в раз одни и те же ошибки. Считайте, смотрите, приезжайте и снимите виллу у моря на пару недель. Очень быстро становится ясно, что ни на приросте стоимости, ни на аренде сделанные ставки отыграны не будут. При этом крупные города вроде Барселоны или Никоссии, которые кроме туристического потенциала обременены в хорошем смысле иными интересами жителей, не обеспечат более 3-4% годовых от вложений. Игра не стоит свеч, регион Средиземноморья остается приятной сказкой и мечтой об отдыхе с ограниченным рынком элитного дорогостоящего наследственного жилья.

Заключение

Несмотря на критику и одновременное превознесение недвижимости различными финансовыми консультантами, она выступает нормальным заурядным финансовым активом, который должен присутствовать в большинстве инвестиционных портфелях, превышающих 200 тысяч евро. Это не сказка и не грааль. Стабильная низко рисковая часть портфеля с дисконтированным доходом от сдачи в аренду, на который стоит обращать в первую очередь внимание при покупке.

Риски есть всегда, но подсчеты, опыт друзей и знакомых, а также грамотные партнеры позволяют их существенно снизить. Бездумные вложения в случайные объекты, как и в случайные проекты, могут обернуться крахом неликвида. Об этом нужно помнить всегда. На моей практике существует положительный опыт инвестирования по Европе, в том числе и критикуемых мной приморских зонах. Да и негативный опыт соотечественников, которые не удовлетворены квартирой с видом на старый город в Риге также имеет место быть. Оступаются на ровном месте.

Мои предложения и рассуждения основаны на долгосрочном видении, а также на противостоянии толпе. Быть в тренде для долгосрочного инвестора не всегда полезно, а подражание удачному опыту может быть неудачным.

Последний совет, который я могу дать относительно недвижимости за рубежом. При прочих равных условиях покупайте квартиры или офисы там, где сможете потом жить, работать, растить детей, состариться в конце концов. Самостоятельно. Если до ближайшего города час езды по трассе, или о школах поблизости никто не слышал, если в округе нет местных жителей-аборигенов, или общественного транспорта с адекватным маршрутом, полноценного супермаркета, подыщите предложение получше.

С уважением, Виталий О.Х.